No investimento imobiliário, controlar despesas não é fazer mais do que cumprir as regras dos outros mundos financeiros: é algo imperativo para o sucesso a longo prazo.

Neste artigo, falo-lhe de importantes razões para controlar as despesas num portefólio imobiliário e a forma como podem ser feitas.

O meu nome é Artur Mariano e sou co-fundador da ArrowPlus, uma empresa especializada na procura de imóveis para investidores, entre outros serviços ligados ao investimento em imobiliário. Como analista e consultor imobiliário, lidei com imensos clientes na minha carreira, e descobri um padrão claro: os que se preocuparam com o controlo das despesas foram bem sucedidos, e melhor que os outros, de uma forma geral.

Hoje, eu penso que entendo exatamente como funcionam e podem ser otimizadas as finanças pessoais e a gestão de empresas, sendo que o controlo das despesas é algo absolutamente crucial nos dois.

Controlar as despesas aumenta a rentabilidade de um investimento imobiliário

OK, isto até pode parecer óbvio, mas é mais profundo do que aquilo que possa parecer. Ao longo de anos a investir em imóveis em Portugal, apercebi-me que o controlo das despesas é a parte mais fundamental do aumento da rentabilidade de um investimento imobiliário.

A rentabilidade de um investimento imobiliário é a percentagem de capital que o investidor recebe por ano no investimento total que faz com o imóvel. Por exemplo, caso compre um imóvel por 100.000€ e receba 4.000€ em rendas anuais, então tem uma rentabilidade de 4%. Porém, a esta conta terá que adicionar as despesas que teve com o imóvel, para apurar a rentabilidade líquida. Além de impostos, falamos de manutenção, comissões para arrendar o imóvel, etc. E claro está, o valor que pagou pelo próprio imóvel é também uma despesa, e uma das despesas que pode controlar mais e que mais influencia a rentabilidade do investimento.

Comissões

A ArrowPlus lida essencialmente com portfólios de investimento médios e grandes, embora também tenha vários produtos para o pequeno investidor, especialmente numa vertente mais didática.

Nestes portfólios, o tema “comissões” é ainda mais pertinente. Em vários portfólios deste tipo, o valor pago em comissões chega a montantes muito altos, que alteram consideravelmente a rentabilidade e sustentabilidade do portfólio. No entanto, a maior parte dos donos destes portfólios são pessoas com mais de 40/50 anos e (já) não prestam atenção às despesas com o seu portfólio, nem tão pouco às comissões nas quais incorrem. Além disso, não sabem exatamente onde é que pagaram comissões nem como. É importantíssimo ter um plano e uma visão geral da forma como estão a ser pagas as comissões e para onde estão elas a ir. Caso contrário é impossível re-estruturar estes gastos por forma a otimizar o desempenho do portfólio.

Manutenção

Quando um portfólio gasta milhares de euros em manutenção por ano, então com certeza que esses gastos podem ser altamente otimizados. No entanto, sem se perceber exatamente como é que está a ser gasto o dinheiro em manutenção, é impossível fazer um plano para melhorar os custos. Na ArrowPlus aquilo que fazemos é um levantamento extenso destes gastos, em primeiro lugar, e depois traçarmos um plano para otimizar esses mesmos gastos. Muitas vezes, esse plano passa pela contratação de uma pessoa que faça a manutenção de todo o portfólio (quando logisticamente possível). Porém para se perceber se este é o caminho certo, é necessário saber exatamente quais são os custos pagos em manutenção com o portfólio.

Fundamentalmente, aquilo que é necessário é saber qual a origem, forma e aspeto dos seus gastos, para que seja possível otimizá-los. No meu livro “Investir em imobiliário: Do 0 ao milhão” explico em detalhe as razões e as implicações deste facto.

Fundo de emergência

Na ArrowPlus, também aconselhamos a que todos os portfólios médios e grandes tenham um fundo de maneio, ao qual chamados fundo de emergência. Este é alimentado com uma parte dos lucros líquidos do portfólio, todos os anos, e serve como resposta aos gastos do mesmo. Porém, saber exatamente quais são os custos é crucial para se determinar o tamanho do fundo, a percentagem de lucros que são alocados ao mesmo, o momento em que os fundos devem estar disponíveis, etc.

Moral da história

No geral, é necessário conhecer exatamente a origem, forma, frequência e aspeto dos custos num portfólio imobiliário. Só assim é possível optimizar essas despesas e tomar ação. Na realidade, passa-se exatamente o mesmo nas finanças pessoais, gestão de empresas ou em outros tipos de investimento, e conhecer os custos ao detalhe. É por isso que o Boonzi tem tanto valor, na minha opinião, para estruturar as suas finanças pessoais e até assistir nos seus investimentos.

Existem detalhes simples que podem mudar o rumo de um portfólio imobiliário. Se as despesas com o portfólio forem 10.000€ anuais, basta que se otimizem 2% por ano para ter um resultado de 22% em 10 anos, ou seja uma poupança de 2.200€ anualmente. Porém, fazer isto é apenas uma questão de atitude perante as suas finanças e despesas.

Sobre o autor

Artur Mariano, PhD é engenheiro informático de formação e tem um doutoramento em matemática aplicada (criptografia pós quântica). Co-fundou a ArrowPlus, uma consultora imobiliária que presta consultoria em todos os segmentos do mercado imobiliário e tem a missão de ajudar todos os investidores em imobiliário em Portugal, e gasta a maior parte do seu tempo a fazer investigação científica, tendo dezenas de artigos em revistas e conferências de relevo mundial.

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